美國如何征收房產稅？ 美國房產稅制解析

• 2018年3月12日 FanTianQing來源：網易財經 1312 86
• 繁體

• 

  2018-2023年中國房地產金融行業競爭分析及發展前景預測報告

  房地產金融研究報告對房地產金融行業研究的內容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的房地產金融資料進行全面系統的整理和分析，通過圖表、統計結果及文獻資料，或以縱向的發展過程...

房產稅是美國州以下地方政府的主體稅種，以及最重要的收入來源。

美國房產稅制解析

美國房產稅的歷史——兩輪制度變遷

房產稅作為國際通用稅種之一，最早由英國在1601年在《貧困救濟》法案中以家庭稅（(Domestic Rate）的名義進行征收。而作為世界上稅制最完善的國家之一，美國在1787年憲法的第一條第二款中授予了聯邦政府可征收直接稅的權力，其中就包括房產稅，其征收目的主要是為了滿足獨立戰爭中巨額經費支出的需要。伊利諾伊州從1818年開始實行一般財產稅制度，對各類動產、不動產實行同一稅率征收。到19世紀中期各州相繼獨立后，為了克服當時普遍存在的財政危機，各州政府開始引進這一制度，陸續針對房屋進行課稅。

第一輪制度——

二十世紀初期，隨著美國城市化進程的加速，房屋價格隨之水漲船高，其帶動的稅收增長帶來了巨大的公眾支出壓力，各級政府開始推動美國房產稅的第一輪制度變遷。針對低收入家庭和老年人的減免稅收政策、房產稅高于一定稅額后的自動減免的斷路器（Circuit Breaker）等制度陸續在各州建立。同時由于絕大多數稅負壓力由從州政府轉移到了地方政府，房產稅的征收和支配主體也發生了同樣的轉移。

第二輪制度——

到了20世紀70年代，由于美國的經濟發展陷入“滯漲”困境，房產價格的上漲帶來稅負的急劇提升。美國各州再次大規模出臺以稅收限制為特征的新房產稅政策，開啟了房產稅的第二輪制度變遷。期間最具有影響力的就是加州在1978年的第13號提案，該提案囊括了計稅房價調整、交易環節減免重復征稅、稅收增長限制等方面，為其他各州重構房產稅制度提供了藍本。

經過長期的運作和調整，目前美國業已形成了一套較為完善的房產稅稅收政策體系，它以對不動產及其建筑物等統一征收財產稅為主體，具備了稅率由郡、市政府根據各級預算制定、完善的稅基評估機制、領先的評估技術和體系化的稅收優惠政策等特質。其征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續可靠的財政收入，為城市基建提供穩定的資金支持。

美國房地產市場概況和家庭稅負

美國實行多元化的土地所有制，土地屬性具有私人所有、政府所有等多種形式。在902萬平方公里的國土中，主要分布在東部的私人土地約占58%，聯邦政府和州及地方政府的土地約占40%，此外印第安人自留地占國土面積的2％。

美國的房地產市場具有較高保障度和較高自有化率兩個特征。前者得益于美國政府將“居者有其屋"設定為法定目標，并早在1998年《居住質量和工作義務法》就提出了“為所有公民提供體面的、負擔得起的住房”的理念。根據美國國家統計局界定的年住房開支超出年收入的30％即為“住房負擔過重”的口徑，2015年全美有近3900萬戶家庭“負擔過重”，比例為32%。同時，在美國對住房私有化相關政策的支持下，美國各州的住房自有化率續提升，由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危機及房地產市場泡沫破滅的影響，近年來住房自有率有所下滑。

據美國人口普查局主持的美國社區調查的數據顯示，全美各州平均家庭房產稅支出的中位數（按年度估算口徑）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位數中的比重由3.66%逐漸攀升至3.96%。其中紐約州及其周邊新澤西州的家庭繳納的房產稅最高，中位數超過7000美元，而密西西比、阿拉巴馬等州最低，不到1000美元。

誰來征收？用于何處？——征收主體和用途介紹

征收主體為地方政府，也是其最重要收入來源

目前美國在房地產保有環節相關的稅種為不動產稅，征稅對象為土地和房屋，這也是財產稅的主要組成部分(根據美國統計局2015年統計報告的數據，約占財產稅收入的75%)。由于美國實行聯邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級政府各有其稅權范圍。因此稅收立法權歸屬于聯邦和州政府，而地方沒有立法的權力，只能在各州制定的稅法約束下征稅。但與此同時，房產稅的征收主體為地方政府（郡政府、市政府和學區），主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、環境改善等公共服務。

從財產稅的口徑衡量，財產稅在各級政府所占的比重各有不同。州政府的稅收收入來源較為多樣和均衡，銷售稅、所得稅、財產稅和政府間的撥款等均占一定比重，從2015州和地方政府財政統計的數據來看，財產稅只占其中的18%。而對于縣、市鎮、學區、特區等地方政府來說，財產稅的占比則較高，主要在50%-75%之間，其中特區更是高達約95％，幾乎全部依賴于財產稅。

單從房產稅來看，歷經兩個多世紀的改進，美國的房產稅已發展成為州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，同時也其是平衡地方財政預算的重要手段。美國統計局的數據顯示2002年以來房產稅占地方政府的稅收收入不斷提高，目前約占地方政府稅收收入的70%-75%，剔除聯邦和州的轉移支付收入后，占總財政收入的50%左右。例如在新澤西州和密西西比州，2015年房產稅收入占總收入高達90%以上。

主要用于地方政府公共開支，也是該地學區質量的重要保障

美國房產稅主要用于地方政府的公共開支，同時具有較為透明的房產稅支出披露體系，每個業主在年末亦會收到政府的納稅單，其中就包括上一年度所繳納的房產稅的支出用途。支出通常主要分為三大類：一是學區教育，二是消防、警務、殘疾人援助、老年人服務、地區道路橋梁建設維護等公共基礎設施和服務，三是地方政府的日常開支。其中用于地方公立學校的學區教育費用占據了房產稅支出的絕大部分比重，約占全部稅收入一半。典型的如新澤西州的李堡市，2015年財政年度征收房產稅約為6300多萬美元，其中代學區征收的近3200萬美元，占比超過50%。

美國的大多市、鎮均設有獨立于市、鎮政府之外的學區，其主要職責在于管理學區內教育事物，為學區內青少年提供教育服務。同時學區的經費也主要來源于房產稅，并且多由市、鎮政府稅務局代為征收。美國人口普查局的數據顯示在2007年到2008年之間，全美公立教育中，只有8.1%來自聯邦政府，其余48.3%來自州，43.7%來自地方，而正如前文所述，地方政府財政收入的主體即為房產稅。因此在房產稅率較高的地區，由于得到了更大的財政支持，其提供的公共教育質量也往往更佳。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡