美國如何征收房產稅？ 美國房產稅制解析

• 2018年3月12日 FanTianQing來源：網易財經 1312 86
• 繁體

• 

  2018-2023年中國房地產金融行業競爭分析及發展前景預測報告

  房地產金融研究報告對房地產金融行業研究的內容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的房地產金融資料進行全面系統的整理和分析，通過圖表、統計結果及文獻資料，或以縱向的發展過程...

房產稅是美國州以下地方政府的主體稅種，以及最重要的收入來源。

如何征收？如何繳納？——稅基、稅率、繳納方式介紹

“以需定收”方式確定稅率

美國房產稅的法定稅率一般在地方政府預算立法程序中規定。在稅率形式方面，采取相對簡單且易于操作的比例稅率，通過“以需定收”的方式來確定稅率。具體為每年地方政府根據當年財政預算要求，再綜合考慮非房產稅來源的其他收入，兩者相減得出需要征收的房產稅收的缺口總額，然后除以房地產評估凈值得到名義稅率。推導計算公式為：

法定稅率=(預算支出-非房產稅收入) ÷房地產評估凈值

=(預算支出-非房產稅收入)÷(總評估值-豁免-減免-折扣)

目前美國全國的51個州在房地產的保有環節都開征了房產稅，各地稅率差異較大，根據美國數據網站WalletHub的統計，總體分布在0.2%～2.5%的區間之內。房產稅率最高的三個州為新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾，其稅率均超過2%；最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那，稅率均低于0.5%。

核心在于不動產價值的估算

稅基為評估價值的一定比例

美國房產稅的稅基由房地產評估價值的一定比例（征稅比率）確定，主要經州政府主持完成。由于前文提及的美國在聯邦和州之間實行徹底的分稅制，房產稅作為地方的主體稅種，各州估值方法和征稅比率都不盡相同。例如賓夕法尼亞州的相關法律規定，房屋價值的評估采取可比價格法，法定征稅比率僅為32%，而加利福尼亞州則采用了重置成本法評估房屋價值，征稅比例達到40%。某一處房地產的稅額可以由以下計算公式表示：

房地產凈稅額=稅基×法定稅率-稅收優惠=（評估價值×征稅比率）×法定稅率-稅收優惠

三種估值方法：

市場比較法：又稱可比價格法,即通過比較最近在市場被售出的類似財產的價格來估價，具體為比較近6個月內三四個在附近已售房屋的價格，根據地塊大小、房屋面積、房型、房齡、房屋設施等進行調整。這是美國征收不動產稅最常用的估值標準，也為絕大多數州所采用。該方法對于自有住房類不動產的價值評估較為合理和有效，但對工業和商業財產的適用性較低。

重置成本法：主要考慮重建同樣房屋所需成本，然后根據地價以及折舊進行調整。主要適用于通常不會產生所得，且可比交易很少的房產的估價。同時重置成本作為評估標準, 使房產稅的評估工作大大簡化, 管理者只需保持房地產的銷售記錄。目前美國有少數幾個州，如加利福利亞、佛羅里達、密歇根等州采用了此方法。

入息收入法：通過預計財產的預期收益來估計財產的價值，對于持續產生收益的不動產，如公寓、商店、寫字樓、停車場和農業用地等，此方法較為有效。例如紐約曼哈頓公寓的房產稅稅基就是根據其租金來估算的，不同租金層級的房屋具有相對應的房產稅。

三類重估周期：

在對房產價值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分為年度重估、部分重估和全周期重估三類：

年度重估：根據市場的變化，每年都對所有不動產重新估價。

全周期重估：是指不動產在特定的年份被估價后，直到下一次規定的估價年份之前，其估值不變。但如果不動產在這期間被新建、損壞或改變用途，則需重新估價，估價周期通常在2-10年之間。

部分重估：是指在全周期重估的同時，每年都對一部分不動產進行重新估價。例如某地區法定重估周期為三年，則每年區內三分之一的不動產進行重估，同時在第三年，所有不動產都將被重估。

征管制度與繳納程序

美國房產稅的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具體職能分配上，州政府負責制定統一的全州評估標準和流程，而地方政府則需要在建立評估委員會、劃定稅收評估區的基礎上，接著對轄區內的房產價值進行估算，最后報備州政府統一后轉由地方稅務部門執行。若評估價值發生爭議，地方政府還需負責相關調解工作。

在美國繳納房產稅的手續較為簡易，各地按季度、半年或按年度征收，每個房主會于定期收到地方稅務部門寄送的納稅通知，房主在規定期限內通過支票或網絡支付的途徑完成支付即可。通常法定一年征收一次的地區的房產估值辦會在當年12月向房主寄發房產稅表，而房主則需在次年一季度末之前一次繳清稅費。

延期權利和處罰條款

在美國國內稅務局（IRS）稅表申報的頁面的文件中顯示，美國房產稅的納稅人享有延期申報的權利，期限通常為30日。若未能按期繳清稅費，稅務機構會處以罰款和加收滯納金，同時估價員也可在現有估價基礎上施加10%的懲罰。若長期欠稅（一般為三年以上），許多地方的政府將有權處理并出售房主財產以抵扣稅費。據美國稅收留置權協會(NTLA)最新的數據顯示，全美每年拖欠的房產稅金的規模在120億美元上下。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡