房企融資通道逐漸收窄 今年將是房企近4年里資金壓力最大的一年

• 2018年6月8日 FanTianQing來源：騰訊網 679 40
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  2018-2023年版房地產資產置換產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

據同策研究院研究報告顯示，2018年5月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環比4月的769.12億元減少41.34%，融資總額是自2017年5月以來的最低額。

2017年8月，證監會明令禁止房企通過再融資途徑拿地，隨后上海、南京和北京等地方相繼出臺政策。以北京為例，北京銀監局要求，嚴防各路資金違規進入房地產市場，逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財、信托等渠道流入房地產市場的速度和規模。而南京、廣州則規定房企拿地必須用自有資金，“一分錢都不準貸”。

中原地產首席分析師張大偉向記者分析稱，1~5月份，房地產企業銷售業績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大，海外融資成為很多企業的選擇。

中原地產研究中心統計數據顯示，2018年前5月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了71筆，共293.72億美元，同比2017年1~5月的31筆127.85億美元上漲幅度達到了130%，5月單月募集金額達到了32.9億美元。

然而，4月19日外匯管理局提出“對房企借外債的審慎態度”，這意味著房企尋求境外融資難度系數也攀升了。

融資成本上漲的隱形壓力

新城控股副總裁歐陽捷認為，在金融監管越來越緊、房地產定向流動性增長越來越少的大背景下，如果排名百強上下的房企不能獲得銀行的支持，不能拿到更多的錢，就不能擠進50強隊列，有可能會尾隨中小房企、被迫退出地產江湖。

事實上，不少房企在面臨融資難的情況下，融資成本也在不斷上升。對此，張大偉坦言，隨著最近內地房地產調控監管信托資金進入房地產市場，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。

同策咨詢研究院數據顯示，5月，融資成本最低的一筆是保利地產發行的2018年度第二期中期票據，規模為20億元，5年到期，利率為4.88%；其次，金地集團于5月7日發行了2018年度第二期中期票據，發行期限3年，票面利率為5.18%；此外，金地集團還發行了規模為人民幣30億元的公司債券，其中品種一規模10億元，利率為5.29%，品種二規模20億元，利率為5.38%；融資成本最高的是榮盛發展于2018年5月25日在全國銀行間債券市場發行的2018年度第三期非公開定向債務融資工具，利率為7.3%。

丁祖昱坦言，房企直接從銀行貸款融資也越來越難了，間接融資和信托難度也在不斷加大，現在房企能承受的短期融資成本已經達到10%，甚至是15%以上。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年來房企發行的債券利率均在5%~6%，同年6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%，整體看，所有房企的融資成本相比2016年的平均4%均有非常明顯的上行。

張大偉表示，從各地樓市調控看，預計房企的資金壓力還將持續，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊。對房企來說，2018年將是房企近4年里資金壓力最大的一年。

在歐陽捷看來，需要平衡企業的杠桿率，保證財務安全是最重要的，如果保證財務安全，融資效率會提高，融資成本會下跌。安全當然是融資的最好保證。

張大偉分析認為，在調控持續加碼的趨勢下，除了融資大環境的變化導致房企融資壓力增加，房企在非常明顯的拿地加速過程中，拿地越多，也推動了房地產企業的融資需求。

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