鐵腕調控樓市后會導致“金九銀十”現象消失嗎？

• 2018年9月8日 YangJinZhu來源：搜狐 1496 99
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房地產領域素有“金九銀十”的說法，許多樓盤選擇在9月、10月兩個月份開盤，造成這兩個月消費額明顯高于其他月份的現象。

房地產領域素有“金九銀十”的說法，許多樓盤選擇在9月、10月兩個月份開盤，造成這兩個月消費額明顯高于其他月份的現象。

8月28日，國家發展和改革委員會主任何立峰指出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。同日，財政部部長劉昆亦提出，要加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。在這個時間節點上，發改委和財政部官員的表態究竟有何深意？今年樓市的“金九銀十”還會如期到來嗎？

房價上漲預期轉淡 后期市場如何？

市場數據來看，8月市場增長有所減速，龍頭公司(此處指萬科、保利地產、金地集團、招商蛇口、綠地控股等)8月銷售額同比增長24.6%，較7 月下降。

中信證券分析師陳聰指出，目前各地房價上漲預期轉淡，限價等政策措施加強，但按揭貸款利率上升幅度已經十分有限。當前根據融360統計，首套房按揭定價已經較基準上浮15%以上。陳聰認為，后期市場熱度會繼續下降，降幅卻較為溫和，企業銷售將隨企業推貨決心和定價勇氣而分化。

東興證券分析師鄭閔鋼對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，經濟下行壓力加大疊加國際不確定性增加，貨幣邊際寬松傾向已定。同時，高層表態遏制房價上漲，措辭嚴厲態度堅決。從歷史上看，貨幣寬松往往驅動一輪房地產牛市，作為對沖，本次貨幣寬松退出前，不大可能看到調控政策的放松。未來房地產市場走勢將取決于貨幣政策與調控政策的對沖和角力。

鄭閔鋼表示，從結構上看，更看好一線城市和強二線城市新房市場的表現，一是因為經濟、人口、基建等基本面明顯好于其他城市；二是調控政策邊際收緊的空間較小；三是房價表現已經在政府可接受的范圍內；四是特別是一線城市，周期底部已經持續較長時間。

同時，中原地產認為，受到各地政府對于樓市的鐵腕調控，限價、限售等十八般武藝的調控，作用正在逐漸顯現出來，房價上漲幅度有放緩趨勢。今年九月十月的銷量一定難以達到去年九月的高度，所以重現“金九銀十”的盛況應該很難。

但依舊有機構對“金九”持有樂觀態度，中金公司研究院張宇對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，過去兩個月推盤數字已呈現顯著放量態勢，考慮9、10月為傳統推盤旺季，預計市場將迎全年供應高峰；疊加去年同期因政策影響銷售基數偏低，未來兩月銷售有望持續走強，預計9、10月全國銷售面積增速均達10%以上，全年增速大概率將達0-5%預測區間的上界。

預計下半年拿地資金投入將負增長

據房地產板塊(指A 股房地產上市公司匯總，下同)半年報數據顯示，2018年上半年，房地產板塊總營收7808.2億元，同比增長23%，歸母凈利潤為873.3億元，同比增長39.8%，實現每股收益0.32元，同比增長32.3%。

從橫向看，上半年房地產板塊在29個中信行業表現優異，歸母凈利潤增速排在第7位。縱向看，隨著結算節奏逐漸加快和結算結構變化影響，板塊營收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。同時，因受結算毛利率提升，歸母凈利潤增速高于營收增速。

雖然，房企毛利率與凈利率較去年持續回升，創近年新高，但隨著土地及財務成本上升，機構普遍認為，利潤率預計將難以維持高增長。

值得注意的是，負債率方面，2018年上半年房企的負債率普遍繼續上揚，企業繼續加杠桿，板塊2018年中期凈負債率達到101.9%，超過去年年底94.3%的水平。中信證券表示，公司杠桿率增加的主要原因，還是拿地更加積極。A 股地產板塊龍頭公司(此處指萬科、保利地產、金地集團、招商蛇口、綠地控股合計)2018年上半年權益拿地金額同比增長48%，權益拿地建面同比增長51%。對比來看，大型房企短期償債能力較強，中小型房企償債壓力較大。

但是，中信證券認為，隨著市場去化速度減慢，企業轉而悲觀，預計下半年板塊拿地資金投入將負增長，而整體杠桿率或有所下降。由于資金成本差別化上行，企業表現將分化，而板塊整體資產負債表是否安全，則取決于銷售是快速上行，還是緩慢下行。

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