調控與人才新政密集出臺 5月重點城市樓市成交總體上揚

• 2018年6月5日 FanTianQing來源：騰訊網、鳳凰資訊 1101 70
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  2018-2023年版房地產信托項目可行性研究咨詢報告

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5月，長春、哈爾濱、佛山、武漢、成都、海南、丹東等多地樓市調控政策密集出臺，與此同時，多地人才新政也相繼出臺。受限價政策及人才新政影響，5月重點城市樓市成交總體上揚。

克而瑞研究中心指出，政策層面的“因城施政”也使得成交的分化更為明顯，一端為緊縮調控，典型代表如大連、沈陽、海口、成都，相繼被中央約談后，調控政策持續加碼，對成交的打擊也較為顯著；另一端則上演“搶人大戰”，如西安、武漢、鄭州等，對人才的獎勵和補貼政策有助于為樓市帶來有效的需求支撐。

克而瑞研究中心認為，房價將是本輪調控的重要監測信號，一線以及強二線城市“限價”解決“預售證堰塞湖”操作放松，企業多以政府定價出貨，造成一、二手房價嚴重倒掛、市場一房難求的格局未變，市場熱度仍將維持。多數三四線房價已然翻倍，且外來人口、資金增量有限，有支付能力的需求斷層已是必然，下半年市場向下調整的時間點可能要快于預期。

中國指數研究院也認為，未來，在房地產市場調控目標不放松基調下，各地調控政策將根據市場實際情況進一步深化，在房地產稅、土地制度改革等長效機制建立并完善前，持續發力穩定房地產市場秩序。

50城市五月份土地出讓金同比大漲111.5%

中原地產研究中心數據顯示，5月份單月，部分城市土地出讓金額刷新年內最高紀錄，受監測的50大熱點城市合計出讓金額累計達到3130億元，同比上漲幅度高達111.5%。其中土地出讓金較多的城市分別是杭州、重慶、嘉興等7個城市。

“在樓市調控政策持續下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀錄。”中原地產首席分析師張大偉認為，1-5月，50大城市合計土地出讓金高達1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲57.6%。

其中，1-5月土地出讓金最高的杭州市為1391億元，同比上漲246%。從金額看，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南等6個城市出讓金收入全部超過500億元。

張大偉認為，從熱點城市來看，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位。數據顯示，熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。另一方面，全國多個城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性依然較高。同時，三四線城市土地市場也明顯活躍，2018年來，大量的房企進入三四線城市拿地，推高了這些城市的土地出讓金額。

克而瑞研究中心數據顯示，二季度以來，土地成交相比一季度有所回暖，但并未整體大幅、顯著地回升。在4月份土地成交規模回落后，5月份成交重新攀升，但漲幅不大且成交均價反而下滑。

具體來看，5月份克而瑞監測的300城經營性土地共成交2383幅，同、環比分別上漲8%和19%；成交建筑面積16540萬平方米，環比4月上漲17%，同比大幅上漲43.2%，但5月份土地成交總價僅2869億元，環比下滑14%，樓板價也環比下跌13.6%，僅為1735元/平方米，刷新一年以來的最低樓板價紀錄。

克而瑞研究中心分析人士指出，5月份土地市場整體進入“量漲價跌”的運行狀態，主要原因在于一線、二線城市的土地成交大幅降低，基本上進入“無地可拍”的局面，且土地成交頻繁遇冷，底價成交的地塊激增，此外廈門、成都、天津均有地塊由于無人報價而流拍。

該人士進一步表示，“另一方面，三四線城市的土地成交量持續走高，并帶動地市整體的成交面積上行，但是三四線城市的大幅度占比也對土地價格產生較大影響，而且從重點監測的京津冀、長三角、珠三角三四線城市來看，5月這些高地價三四線城市的成交量僅占全部監測三四線城市的不足10%”。

克而瑞認為，下半年三四線城市或將遭受市場更加直接的考驗。2018年以來，熱點三四線城市地價正在快速上漲，但是房價已行至階段性高點，企業在這些區域盈利空間將進一步收窄，三四線城市的市場壓力將逐漸出現。

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