13天22個省市整治房地產市場 2018年下半年樓市走勢如何？

• 2018年7月11日 GuoMeng來源：證券時報 502 27
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  2018-2024年重樓市場發展現狀調查及供需格局分析預測報告

  隨著國內經濟的發展，重樓市場發展面臨巨大機遇和挑戰。在市場競爭方面，重樓企業數量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，重樓行業有進一步洗牌的強烈要求，但是在一些重樓細分市場仍有...

自6月28日住建部等七部委決定在30城聯合開展治理房地產市場亂象專項行動后，多地陸續采取措施嚴打投機炒房、穩定市場秩序。

13天22個省市整治房地產市場，2018年下半年樓市走勢如何？

自6月28日住建部等七部委決定在30城聯合開展治理房地產市場亂象專項行動后，多地陸續采取措施嚴打投機炒房、穩定市場秩序。記者梳理統計，6月28日至7月10日，13天內已經有長沙、重慶、武漢、上海、杭州、昆明、海口、西雙版納、三亞、寧波、佛山、廈門、大理、唐山、棗莊、臨汾、寧德、陜西省、福建省、廣東省、河南省、浙江省等22個省市采取行動，其中，長沙、重慶、武漢、上海、杭州、昆明、海口、寧波、佛山、廈門等10個城市在30城名單內。

從各地調控措施的內容來看，以遏制投機性購房、整治市場秩序為主。6月28日，在住建部等7部委發布治理市場亂象專項行動通知當天，30城名單中就有3個城市采取行動：重慶出“組合拳”穩控房地產市場;武漢發布剛需優先選房新規;長沙緊急對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上。進入7月，昆明率先出臺限購、預售監管、嚴查市場違法違規行為等調控政策;上海對企業購買商品住宅進行進一步限制;武漢實行二手房房源網上掛牌交易，確保房源信息真實透明;寧波市啟動對互聯網房產中介的全面整治;佛山市將整治房地產市場四類亂象，重點打擊投機炒房;廈門發文遏制投機炒房，同時將重拳整治市場秩序;大理市發文堅決防范查處“炒房”行為，嚴厲打擊違規銷售等突出問題;唐山4部門聯合開展依法打擊房地產領域違法犯罪行為專項行動;寧德發文加強中心城區精準調控，包括控制新房漲幅、新購房限售3年、住房分類別限購等。另外，福建省出臺《房地產行業監管“十不準”行為規范》;廣東省加強住宅用地市場調控穩定市場預期;陜西省出臺商品房搖號公證細則，發現弄虛作假可向公安部門報案;河南省再出“重拳”，從四大方面嚴厲打擊商品房銷售違法違規行為;浙江省首次開展以房地產開發企業專項檢查為切入點的“雙隨機”抽查。

與此同時，多個城市已經開展市場亂象專項整治，并對違法違規行為進行了嚴厲查處。其中，杭州整治樓市亂象，銀保監會浙江監管局開出了6張罰單;海口開展房地產市場專項巡查，13人5年內不得在瓊買房，3家房產公司被要求停業整頓;西雙版納開展市場秩序專項整治，89家中介機構被停業整頓，210家違規中介被關停;三亞開展市場專項整治，發整改通知書6份，關停售樓處4個;長沙7部門聯合執法檢查專項行動，7家開發商納入“黑名單”，169家中介門店停業整頓。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年6月，各地樓市調控持續，全國超過25個城市發布調控政策，累計房地產調控政策內容多達32次，今年上半年累計樓市調控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調控，增加了65%。7月首周，房地產調控超過20次，全國年內房地產調控累計已經超過了210次。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策密集發布的最核心原因，是部分城市房價出現了波動，雖然一二線熱點城市房價依然平穩，但是三四線城市房價出現波動。“逢漲必查是今年上半年房地產市場調控政策歷史最密集的最主要原因，房地產調控的方向不變，平穩依然是趨勢。”他說。

張大偉認為，今年上半年，全國超過80個縣級以上城市發布了各類型的調控政策，不僅僅局限在2017年就有的限購、限售、約束信貸等政策加碼，相比2017年全面升級市場監管，并在6月底開始一輪歷史最嚴格的30城市監管。他預計，今年下半年，樓市調控力度將全面超過上半年，調控升級內容將不斷出現，住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特征，市場將在政策推動下逐漸平穩。

政策依然從緊市場或迎拐點

上半年，樓市調控的邊際效應在逐漸遞減，并且已經出現了一些新的問題，也引起了市場對于限價等行政調控政策是否該退出的爭論，下半年的政策走向備受關注。

“下半年政策依然從緊，還會有些城市陸續出臺抑制房價的政策，包括弱二線和三四線城市，也包括一些原來樓市沒真正降溫的熱門二線城市甚至一線城市，如深圳、廣州也有可能出臺小的補丁政策。”

楊紅旭對記者表示，這些補丁政策包括企業購房納入到限購范疇內，離婚一年或兩年內限制購房。另外，某些熱門城市引進大量大學生和人才，估計會學習成都和長沙，對于新入戶者設定門檻，達到一定人才級別才能落戶，否則需要繳社保一年或兩年才能買房。

楊紅旭還認為，住建部等七部委對房地產市場亂象專項整治，會要求地方政府出執行細則，有些地方政府可能會重申和強調既有政策，有些地方政府可能會加一些內容，如已經提前出臺政策的長沙，在限購方面增加“堵漏”措施，而重慶基本是重申強調為主。

他預計，接下來名單中的30個城市多數會出臺細則，上海、北京等降溫比較明顯的城市也可能不出細則，而那些沒在30城名單內的城市，如果市場過熱也會出新政。預計下半年陸續會有幾十個城市出臺新政或文件重申強調，市場降溫壓力就會增加。

在許小樂看來，短期的管制型調控退出需滿足三個條件，即市場已經基本穩定、居民購房杠桿得到有效控制、長效機制能夠有效銜接。

而目前這幾個條件尚不能夠充分滿足，因此，下半年政策將維持偏緊態勢，熱點城市的行政管控仍將保持，可能的政策選項包括嚴格控制信貸進入房地產，嚴格限定居民過度加杠桿;更多城市可能跟進禁止企業購房的補漏洞;人才引進政策與購房資質脫鉤，如要求交一定年限的社保;限價政策可能逐步退出。

對于下半年的市場預期，許小樂認為，從資金流的角度看，支撐短期市場的因素都在走弱，包括居民端房貸利率維持上行態勢，企業端融資繼續受到抑制，棚改貨幣化高位放緩，人才引進政策和學區房政策的刺激效用衰減。

“從成都、天津等城市的經驗看，人才引進政策造成的市場需求釋放是短期的，政策的效果邊際減弱，天津最明顯，在‘海河英才計劃’發布當周，天津鏈家二手房成交量環比大幅增加283%，此后則逐周下滑，且已回復到人才政策發布前水平。”他說，因此，下半年二手房市場下行壓力略大于上行動力，總體二手房市場趨穩或略向下。

“今年下半年市場將迎來真正拐點，一方面，全國新房市場銷售增速將由正增長轉為負增長，另外，這些熱門城市經過這次市場秩序整頓后，也包含棚改資金面收緊，下半年會出現真正的市場拐點。”楊紅旭對記者說。

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