二手房交易合同怎樣解除？

• 2018年8月26日 HaoChenChong來源：房天下 861 53
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  2018-2023年二手房產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

  隨著二手房行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的二手房企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，以期提前...

二手房交易的流程比較復(fù)雜，因此買賣雙方在進(jìn)行每一步的時候都要認(rèn)真對待。其中二手房協(xié)議合同一旦簽訂，就具有了法律效力，買賣雙方甚至中介的權(quán)利與義務(wù)在其中都有著明確的體現(xiàn)。

二手房交易的流程比較復(fù)雜，因此買賣雙方在進(jìn)行每一步的時候都要認(rèn)真對待。其中二手房協(xié)議合同一旦簽訂，就具有了法律效力，買賣雙方甚至中介的權(quán)利與義務(wù)在其中都有著明確的體現(xiàn)。

第一種方法：協(xié)商解除

交易雙方在簽訂合同之后，未履行或者未完全履行之前，雙方達(dá)成一致和平解決，簽訂解約協(xié)議即可。如果涉及到中介，那么需要三方共同協(xié)商。例如：雙方都不打算繼續(xù)交易，或有違約方，但和另一方達(dá)成了協(xié)議，補(bǔ)償一定金額而另一方不繼續(xù)追究責(zé)任。

第二種方法：約定解約

二手房買賣合同中如果規(guī)定了解除合同的條件，那么如果滿足這些條件，當(dāng)事人就可以解除合同。例如：合同中約定“買方在某年某月某日(某個特定時間)前支付房款，到期未支付，賣方可以解除合同”，達(dá)到這個條件，賣方就可提出解約。

第三種方法：法定解除

這種解除合同的方法較為復(fù)雜，主要是針對在合同中沒有約定解除條件的情況，根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定來判斷是否可以解除合同。

主要法律依據(jù)是《合同法》，主要內(nèi)容有以下4點(diǎn)：

(1)因不可抗力因素致使不能實(shí)現(xiàn)合同內(nèi)容

所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。不可抗力的范圍包括自然災(zāi)害、政府行為以及社會異常事件。所謂自然災(zāi)害，是指地震、洪水、海嘯、火災(zāi)等因素導(dǎo)致合同不能履行。

(2)當(dāng)事人一方明確表明不履行主要債務(wù)

這一點(diǎn)主要是指在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。例如：由于房價上漲造成賣方明確告知買方房屋不繼續(xù)出售，買方可以提出解除合同。

(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

例如：雙方約定在某一具體日期之前，買方支付房款。而在該日期之后的一個月之內(nèi)，經(jīng)過多次催告，買方仍不支付或拒絕支付的，賣方可提出解除合同。

(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同內(nèi)容

根據(jù)該條的規(guī)定一般只有在當(dāng)事人一方嚴(yán)重違反合同約定的情況下才能使對方具有解除權(quán)，這就是理論上所稱的根本違約。例如：賣方出售的房屋有抵押但未告知買方，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，買方可提出解除合同。

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