深圳住房租金一年漲9.6% “7·31”樓市新政滿月

• 2018年9月5日 FanTianQing來源：新浪網 1001 63
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  2018-2023年房地產經紀市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告

  2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創新創業發展的持續推進，舊泡沫將被逐步刺破，經濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統行業產能過剩、非金融國有企業的高杠桿...

深圳樓市現狀。

政策調控下，深圳房地產市場情況如何？

深圳住房租金一年漲9.6%

近日，深圳提出將借鑒德國的相關經驗，結合深圳實際情況，探索建立穩租金商品房制度，限制租賃住房起始租金及每年漲幅。首個試點項目為深圳市規劃和國土資源委員會與地鐵集團、深業集團合作推出的塘朗城精品公寓，租金實行“一房一價、一年一調”，原則上不得高于周邊同類同品質的市場商品房，年增長率不超過正負5%。

據了解，深圳居民住房主要以租賃為主，全市約三分之二常住人口需通過市場租賃、入住單位周轉房等方式解決居住問題。同時，今年以來深圳房屋租金增長明顯。據深圳市房地產研究中心調查，今年1月份至7月份，商品住宅平均租金同比上漲7.4%；今年7月份，商品住宅租金環比上漲5.1%、同比上漲9.6%。

因此，深圳擬通過試行穩租金商品房制度，以期起到引導市場合理定價作用。該政策的基本特點是租金管控、不限對象、租房排隊、有限租期、全流程在線。此舉參考了商品房銷售環節，對租賃房源也要求實現“明碼標價”，明確規定了租金上漲的幅度和間隔周期。但業內人士認為，由于當前大部分租賃房源仍在市場流通，定價仍由市場決定。此外，由于穩租金商品房的供應量有限，需謹防在申請與排隊環節衍生另一個尋租市場。從長遠來看，穩租金商品房的推出最終能對市場產生多大影響仍有待商榷。

哈爾濱工業大學（深圳）黨委書記、經濟管理學院教授吳德林表示，租金作為租房居民成本的重要組成部分，租金過快上漲，將影響租賃關系的穩定，擠占對價格非常敏感的中低收入者居住空間。如何解決好改善居住環境、穩定租賃關系與租金上漲的矛盾，促進住房租賃市場平穩健康發展，仍需落實“穩房價、控租金”的要求。“只有通過持續加大市場供給力度，制定有效的穩租金商品房管理制度，為住房租賃市場規范健康發展提供法律依據等，才能保障不同人群的居住需求。”吳德林說。

中國（深圳）綜合開發研究院常務副院長郭萬達表示，在引導市場正確認識“只住不炒”的同時，亟需規范和完善住房保障制度，從根本上保障住房者的權益。同時，要進一步加大租賃住房供給力度，擴大惠及面，形成廣泛的示范效應，引導市場租金合理定價，并為構建多渠道租購并舉的住房體系提供有力支撐。此外，還需建立公開透明的房地產信息平臺，不僅有利于住房數量統計和管理，且有助于預測房屋需求量、降低住房空置率，為調控房地產市場，穩定住房價格提供有力支持。

據介紹，深圳市規劃和國土資源委員會目前正全力開展塘朗城精品公寓項目248套首批試點房源定價工作，完善租賃系統建設，實現全過程在線租房。計劃通過該試點項目經驗總結，進一步研究和優化穩租金商品房概念、租賃對象、租金定位機制、租房流程、合同網簽等制度設計，研究多渠道增加穩租金商品房房源供給的可行性，探索建立全市穩租金商品房制度。

深圳樓市新政后首月

據證券時報報道，7月31日，深圳樓市調控再度升級，這則被稱為“731樓市新政”的房地產調控政策，從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控，在打補丁前期政策的同時從限購、限售兩方面繼續加碼，打擊房地產市場的投機、投資行為。新政推出至今已經一個月，對深圳樓市的影響到底有多大？

深圳市房地產信息系統數據顯示，8月深圳全市新房成交均價為每平方米54089元，環比下降53元；成交3688套，環比增加6.6%，為2018年以來的最高水平。

二手房成交占比是判斷一個城市有無投資價值的重要指標，能夠反映該城市房地產發展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導的市場。據深圳中原研究中心的數據顯示，截至8月30日深圳全市二手住宅成交量6874套，較7月前30天上升2.4%。不過，受調控新政影響，二手房均價近7個月來第一次出現下滑。

“目前有些業主比較著急出手，有一定程度的議價空間，特別是擁有多套房的業主拋售意愿更加強烈。”在龍崗大芬片區，多位中介向記者表達出這樣的觀點。剛剛在大芬片區購買了一套二手房的黃先生表示，業主原本開價308萬，最終以302萬成交。“作為剛需，該買房的還是要買，這也是沒辦法。”黃先生如是說。

值得注意的是，“731樓市新政”在打擊市場投資客的同時，似乎也影響了供給端對市場的信心，導致8月份深圳僅有兩個住宅項目新獲得預售證。與此形成鮮明對比的是，7月份深圳有6個住宅項目獲批預售證。

此前，深圳商務公寓的限購政策被普遍認為是一線城市中“最松的”。受政策影響小，不限購不限貸的商務公寓一度成為了歷年調控新政后深圳市場推售的主角。這一次，商務公寓卻成為重點調控對象。“731樓市新政”指出，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓，這對商務公寓市場來說是一個不小的沖擊。在龍崗中心城，記者在一個商務公寓銷售現場看到，前來看房的置業者眾多，但真正購買的人卻并不多，大家都對限售5年這一規定有所顧忌。

而在業內人士看來，在“731樓市新政”之下，雖然8月的成交量創下今年以來的單月新高，但一二手房的成交態勢似乎并不具有持續性，新政效果逐漸顯現后，接下來深圳樓市整體或很難再有很好的表現。深圳中原研究中心表示，雖然深圳市場房價較為穩定，但政府依然調控加碼，有針對性的進行精細化調控，查漏補缺，可見政府對于遏制房價上漲的決心。未來，房地產市場強監管將繼續，政策上查漏補缺為主，調控不會放松。雖然“金九銀十”即將到來，但是監管趨嚴、政策加碼的背景下，成交量或繼續保持低迷。

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