央行:堅持“房住不炒”定位 房地產投資行業的進入與退出壁壘有哪些?

• 2021年8月10日 ZhouXun來源：藍鯨財經綜合 217 6
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8月9日，央行發布《2021年第二季度中國貨幣政策執行報告》(下稱“報告”)。報告指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性

央行:堅持“房住不炒”定位

8月9日，央行發布《2021年第二季度中國貨幣政策執行報告》(下稱“報告”)。報告指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。那么，我國房地產行業投資現狀如何?

房地產投資行業調研分析

數據顯示，2020年，TOP100房企銷售操盤額為114839.4億元，同比增長13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元，TOP100門檻同比僅提升9%。從行業集中度看，TOP50房企銷售額市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。頭部房企優勢凸顯，行業競爭和梯隊分化進一步加劇。

2020年，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.34%。中國恒大2020年實現合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%，完成全年銷售目標的111%;合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%。

數據顯示，TOP100房企2020年全口徑累計銷售金額同比增幅較前值提升至12.4%;權益銷售金額同比增幅較前值提升至10.8%。

另有機構報告稱，長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主陣營，合計占比達58.4%，僅長三角占比就達25.4%。

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，劃定銀行房地產貸款集中度“紅線”，明確2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年。超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。銀河證券認為，該政策對房地產行業影響可控。

房地產投資行業的進入與退出壁壘有哪些?

目前，房地產估價業的經濟壁壘和技術壁壘都較低，進入壁壘主要體現在行政審批等非市場因素的壁壘。從進入經濟壁壘的角度，我國房地產估價有限責任公司的注冊資金的要求較低(三級機構為40萬元，二級機構為70萬元，一級機構為100萬元)，外部人達到房地產估價機構設立所需資金、專業人員數量等要求并不困難。更為重要的是，目前，各房地產估價企業采用的估價方法一般為基本估價方法，技術含量不高，大量先進的房地產估價方法尚未采用。這使得對于一些常規估價業務，房地產估價只是“熟練工種”。

從退出壁壘來看，房地產估價機構的投資主要是通用性資本投資，通用性投資意味著投資者可以將投資很容易地轉移到其他行業。如果經營失敗，投資者很容易退出這一產業，因而，退出壁壘較低。

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