一、城市更新行業概述

城市更新是指對城市中的舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村等已不適應現代化城市社會生活的地區進行改造和提升，旨在完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境、推進土地、能源、資源的節約集約利用，促進經濟和社會的可持續發展。城市更新不僅僅是建筑翻新或區域改造，而是涉及城市功能、產業結構、居住環境、文化傳承等多方面的系統工程。

中國城市更新行動自2021年首次寫入政府工作報告以來，已從局部探索上升為國家戰略。隨著城鎮化率突破67%，城市空間資源趨向飽和，傳統增量擴張模式難以為繼，存量提質成為必然選擇。城市更新不僅是對物理空間的改造，更是對城市功能、產業布局、文化傳承的系統性重塑。

當前，城市更新包括舊城改造和棚戶區改造。舊城改造是對老城市的物質生活環境進行局部或整體的改造和更新，而棚戶區改造則是針對城鎮中不符合整體居住環境的危舊住房進行改造，以改善片區居住環境。城市更新行業上游為工程技術提供方，包括建筑施工企業、建筑設計與規劃企業;中游為城市更新開發企業，主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企業;下游包括住宅運營、商業運營以及園區運營等。

中國城市規劃學會副理事長周嵐認為，城市更新能夠促進消費轉型提質。通過城市更新優化商業、休閑、娛樂等業態，響應健身、養老等新興需求，塑造魅力空間，帶動消費轉型提質。

二、城市更新行業發展環境分析

1、政策驅動與制度創新

中央政策聚焦“防大拆大建”與“可持續更新”，通過土地政策優化、財稅支持、REITs試點等工具，構建市場化運作機制。地方層面，北京、上海等地探索容積率轉移、歷史建筑活化等創新模式，形成“政策工具箱”與“項目庫”聯動機制。政策環境從“剛性約束”轉向“彈性引導”，鼓勵多方主體協同參與。

老舊街區改造是城市更新的重要組成部分。住房城鄉建設部部長倪虹在今年全國兩會期間表示，住房城鄉建設部將下功夫實施一批惠民生、促發展、防風險的更新項目。其中，在發展類項目中，將改造一批老街區，打造精品街道、城市客廳，建設活力街區，為青年人提供更多創新創業空間，為市民創造更多消費場景。

例如，江蘇省蘇州市十全街片區目前已成為蘇州熱門旅游目的地和網紅打卡地。通過多元業態引流，激發綜合消費活力。街道人流量、經營時長、商戶收入顯著提升，周末高峰時期人流量比改造前增長3倍以上，街道夜間營業時間平均延長2個小時，店鋪客流量和營業額提升30%，部分店鋪增長50%以上。在政府引導下，社會資源廣泛持續投入，激發沿街約10%的店鋪自發改造升級。

2、技術賦能與模式升級

數字技術深度融入城市更新全流程。BIM/CIM技術實現全生命周期管理，AI算法優化空間規劃方案，數字孿生技術模擬更新效果，提升決策科學性。例如，上海張江科學城通過CIM平臺整合地上地下數據，縮短開發周期;深圳運用AI生成多方案比選，提升設計效率。技術融合推動行業從“經驗驅動”轉向“數據智治”。

3、市場參與與資本活躍

社會資本通過“投資人+EPC”“PPP”等模式介入，房企、城投公司、專業運營商形成差異化競爭格局。頭部企業構建“技術+資本”雙輪驅動模式，如某設計院自研算法提升模擬精度，某基金通過REITs實現資金循環。綠色金融工具創新加速，碳交易收益反哺項目運營，形成可持續盈利模式。

4、社會需求與文化傳承

居民對“完整社區”“15分鐘生活圈”的需求倒逼更新精細化。完整社區建設同步補齊養老、托育、醫療設施，城中村改造兼顧原住民安置與產業升級。歷史街區保護強調“修舊如舊”，如北京楊梅竹斜街通過微更新保留胡同肌理，上海武康路街區實現商業與文化的共生。社會價值與經濟價值的平衡成為行業共識。

據中研產業研究院《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》分析：

當前，城市更新進入深水區，機遇與挑戰并存。機遇在于：政策紅利持續釋放，技術迭代加速價值挖掘，居民需求升級催生新業態。挑戰在于：土地權屬復雜、資金回報周期長、利益協調難度大。破解之道在于深化制度創新，構建“政府引導+市場主導+公眾參與”的生態體系，推動更新模式從“項目思維”轉向“系統思維”。

三、城市更新行業發展前景展望

1、智慧化與綠色化深度融合

智慧城市基礎設施建設提速，AIoT技術實時監測城市運行，優化交通、能源、安防等系統。綠色低碳成為硬約束，超低能耗建筑、光伏一體化、海綿城市技術廣泛應用。上海楊浦濱江項目通過碳交易實現生態效益與經濟效益雙贏，預示未來“零碳社區”將成主流。

2、產業協同與業態創新

城市更新與產業升級聯動，老舊廠房轉型文創園區、工業遺址變身科技孵化器。深圳大筒倉改造為電競產業園，成都镋鈀街打造“市井文化+商業”綜合體，展現業態創新活力。未來，元宇宙、數字孿生等技術將催生虛擬與現實融合的新消費場景。

3、區域協同與模式迭代

一線城市聚焦中心城區功能優化，二三線城市側重存量盤活與人口導入。京津冀、長三角、粵港澳大灣區通過城際協同，構建“1小時更新圈”。縣域更新探索“以城帶鄉”路徑，如浙江未來社區模式向鄉村延伸，推動城鄉融合發展。

4、社會資本與金融創新

REITs試點擴容、綠色債券發行、保險資金介入等拓寬融資渠道。社會資本從“拿地開發”轉向“運營服務”，專業運營商通過輕資產模式輸出管理經驗。金融機構開發“更新貸”“碳中和債”等定制化產品，形成風險共擔機制。

中國城市更新正經歷從“物理改造”到“價值再生”的深刻變革。政策、技術、市場三股力量交織，推動行業向精細化、智慧化、綠色化演進。未來，城市更新將不僅是空間再造，更是城市治理能力的試金石、文化傳承的載體、經濟轉型的引擎。在新型城鎮化與“雙碳”目標指引下，行業需持續破解權屬、資金、技術等痛點，構建多方共贏的可持續模式。

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