保持樓市調控政策連續性穩定性 開發商迎3800億償債高峰

• 2018年11月21日 FanTianQing來源：鳳凰網房產河源、鳳凰網房產杭州 1255 82
• 繁體

• 

  金融監管趨嚴，融資環境寬中帶緊，房地產金融企業如何實現有效投資？

  在一個供大于求的需求經濟時代，企業成功的關鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產業的當前需求、潛在需求以及新的...

“房住不炒”的定位仍適用于房地產市場，必須長期堅持。面對穩中有變、下行壓力有所加大的環境，在調控效果差異明顯、樓市走勢出現分化的情況下，更要堅持樓市調控的方向不動搖，保持政策的連續性和穩定性。

我國各地房地產市場的基礎和現狀不同，發展的規模速度不同，采取的調控措施不同，進度數據所呈現出的特點也有所不同。但“房住不炒”的定位仍適用于房地產市場，必須長期堅持。面對穩中有變、下行壓力有所加大的環境，在調控效果差異明顯、樓市走勢出現分化的情況下，更要堅持樓市調控的方向不動搖，保持政策的連續性和穩定性。

近日，國家統計局發布了70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。各界普遍注意到，本月北上廣深一線城市二手住宅價格環比均呈下降之勢。有評論認為，這樣的信號非比尋常；也有業界人士注意到，三四線城市價格環比不僅依然在漲，而且漲幅還在擴大，并指出其虛火較旺。

由于我國各地房地產市場的基礎和現狀不同，發展的規模速度不同，兩年多來采取的調控措施不同，進度數據所呈現出的特點也有所不同。所以，觀察、判斷和分析數據釋放的信號，不僅要全面考察研究不同區域的數據，還要既看新房也看舊房即二手住宅，既看環比也看同比，既看價格變化也看投資和銷售情況，而且要對較長時間的數據連續觀察。比如，就價格而言，在正常情況下，絕大多數商品的價格環比數據不可能月月上漲，更不可能在同一漲幅的狀態下持續上漲，有漲有落或在一定時期大體穩定都屬常態，商品房作為一種特殊商品，道理也是如此。

由于樓市總體降溫，加之某些地區銷售遇冷、價格回落，有人認為房地產市場拐點或“寒冬”已經到來，甚至還出現了呼吁放松調控的聲音。但是應該看到，第一，即使在一線和部分二線城市，價格也只是部分和短期停漲或略有回調。如10月份一線城市二手房價環比首次均呈降勢，但平均降幅僅0.2%，且態勢能否延續尚有待進一步觀察。第二，即使是這種局部短期有限的降價，也是在長時間價格高企基礎上形成的。經過多輪價格上漲，無論按房價收入比還是按售租比衡量，我國一二線城市房價在世界上都居前列。第三，二三線城市房價依然維持漲勢，有的依然漲勢較高，一些地區房價上漲的形勢依然很嚴峻，調控的難度仍然很大。如果此時放松調控，結果極可能是前功盡棄。

此前，在某些房價有所回落的地區，竟然出現了房企因適應市場主動降價被政府部門約談、業主因房價下行而圍攻開發商的亂象。雖然是少數個案，但確實值得警惕。由此，一是表明某些地區依然沒有擺脫對土地財政的過度依賴。如果不是擔心降房價影響銷售額和稅收，繼而影響經濟增速，為什么不惜以行政手段干預企業的市場行為呢？二是表明確實有一些炒作資金進入房地產市場。世界上沒有哪樣商品價格只能漲不能跌，如果購房是為了住而不是炒，在一定時間內就不可能出售，為什么不能容忍商品住宅價格有起有落呢？如果不是炒作資金，而是自住需求，這也顯示了保證房地產市場穩定健康發展、價格不再快速上漲以免“騎虎難下”的重要性。

一些地方政府應該意識到，土地財政是不可能持久的。此前諸多三四線城市的大量樓市庫存，不僅不能帶來實打實的金山銀山，還會占壓大量社會投資和銀行資金，降低投資效益，帶來泡沫和金融風險，影響其他產業的投入和發展。同時，投資投機性購房者也應該明白，正是炒房資金的流入才拉高了房價，積聚了泡沫，雪崩時沒有一片雪花是無辜的。房價依然高企且快速上漲的二三線乃至四五線城市，如果不能有效調控，盡快遏制住房價上漲勢頭，難免會重蹈一二線城市的覆轍。

中央早已明確“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。盡管調控需要因城施策，但“房住不炒”的定位仍適用于房地產市場，且不是權宜之計，必須長期堅持。即便面對穩中有變、下行壓力有所加大的環境，在調控效果差異明顯、樓市走勢出現分化的情況下，更要堅持樓市調控的方向不動搖，保持政策的連續性和穩定性，不向市場和公眾發出錯誤信號，以免引起更多更大的“次生災害”。

相關閱讀：開發商迎3800億償債高峰

房企紛紛通過債市或者票據融資，融資成本一路上調。分析稱，目前房地產市場整體銷售平穩，為了應對不斷提升的杠桿率，房企或將放緩拿地，加速項目資金回籠，降低財務風險。

11月20日，時代中國公告稱，將發行于2020年到期的3億美元優先票據，年利率10.95%。19日中國恒 大稱，其間接全資附屬公司也將發行10美元優先票據，利率為11%。值得注意的是，近期房企密集通過債市和票據市場融資解渴。融資利率持續上升，最高接近14%。

時代中國稱，本次票據發行總額3億美元，已與國泰君安國際、UBS、德意志銀行等機構就票據發行訂立購買協議。時代中國表示，公司將尋求票據于聯交所上市，并擬將票據發行所得款項凈額用作其若干現有債務再融資及一般營運資金用途。另一家上市房企，富力地產近期的融資更是受到市場的關注。在今年已發債750億元又宣布在港股融資100億港元的計劃，這也是該公司自2005年上市以來的首次增股再融資。

有統計顯示，今年四季度以來，大量房企通過債市或票據市場融資。11月15日，龍湖企業拓展集團連續兩日提交了兩宗發債申請計劃，分別為55億元的公司債券以及50億元規模的住房租賃專項債券。同日，合景泰富發布公告稱，其將平價發行本金總額4億美元優先票據。另外，華夏 幸福、陽光城、華遠地產等上市房企均在11月份公布再融資方案。統計顯示，今年10月份，房企再融資方案已經明顯增多，包括萬科、碧桂園、陽光城、新城控股等都未落下。

“開發商最近這么密集地融資，在這幾年還是比較少見的，背后反映資金需求缺口很大，一方面項目開發是自有資金比例大幅提升，需要錢；另一方面，前期的債務到期兌付也需要大量的資金。”一位不愿透露身份的房企人士對記者表示。根據國家統計局的數據，今年1~10月份，開發商自籌資金增長10.8%。另外，億翰統計數據顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規模約8600億元，月均償還額480億元。

近期房企再融資，不僅數量攀升，利率也水漲船高，最高年化利率接近14%。行業人士認為，如此高的成本，如果回款不利，很容易形成新的債務風險。據克爾瑞研究中心的數據顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達到去年下半年以來的最高值。相比境內市場，境外融資成本更高，有房企融資利率為13.75%。

開發商拿地或放緩并積極促銷。

“現在房企雖然融資渠道似乎打開，但成本上升快也會帶來新的壓力，因為不是股權融資，還是借債還錢，如果銷售回籠資金放緩，杠桿率反而增加。”上述房企人士表示。因此，也有機構人士對記者分析指出，在房企借債加杠桿的過程中，必須增加現金流的儲備，積極促銷實現項目資金回籠。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，目前資金成本壓力不斷加大，是很多房企的共識，“這也要求房企主動降低資金風險，一方面是放緩拿地節奏和積極促銷，另一方面是積極尋找新的融資渠道。”

國家統計局數據也顯示，今年前十個月，房地產開發企業土地購置面積同比增長15.3%，增速比前三季度回落0.4個百分點；土地成交價款增速回落2.1個百分點。其中萬科發布銷售簡報，10月份新增項目11個，需支付權益款項87.6億元，環比下降27%。而7月~9月新增項目分別為33個、20個和14個，權益地價款分別為254.38億元、164.41億元和120.01億元。

在促銷回籠資金方面，根據了解，今年四季度部分開發商也加快了推盤力度，特別是具有交通優勢的樓盤，如地鐵+物業模式正在成為部分房企轉型升級的抓手。“從目前來看，放緩拿地可以節約成本支出，但作為開發商，有好的地塊，還是要拿。因此，銷售回籠資金的意義就更明顯。如果高債務成本之下，項目資金回籠慢，很容易帶來新的財務風險。”上述這位房企人士認為。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡